El FOGAES ampliado sirve para segunda vivienda, no solo para la primera. Cubre propiedades de hasta 6.000 UF (unos $245 millones), financia hasta el 90% del valor y trae un subsidio a la tasa de hasta 0,6%. Está vigente ahora y corre hasta el 31 de mayo de 2028.
El 9 de septiembre de 2026 el Gobierno presentó además una reforma al mercado de capitales cuyo eje es el Fonavi, un fondo estatal que compraría hipotecas. Ese es solo para primera vivienda y es un proyecto de ley: tomaría entre 3 y 4 años.
Aunque el Fonavi no es para inversionistas, sí los afecta. Más compradores con crédito y tasas más bajas presionan los precios hacia arriba.
Mientras tanto, los números del mercado dicen lo siguiente. En la Región Metropolitana hay 64.840 unidades de stock y se necesitan 34 meses para agotarlo, pero el ingreso de proyectos nuevos cayó 32% en el primer trimestre de 2026, según la Cámara Chilena de la Construcción. Y en arriendo la oferta se desplomó: pasó de unos 35.000 avisos en 2023 a cerca de 22.000 en el primer trimestre de 2026, una caída del 37%.
La lectura corta: todavía es un mercado de comprador —hay stock, hay entrega inmediata, hay poder de negociación— pero la oferta futura se está secando y el financiamiento está mejorando. Esas dos cosas juntas rara vez duran mucho.
Cambiaron dos cosas, y conviene no confundirlas, porque una está vigente y la otra no.
Lo que ya está operando es el FOGAES ampliado. El FOGAES es un fondo de garantía estatal que actúa como aval frente al banco. Su tope subió de 4.000 a 6.000 UF, los cupos pasaron de 50.000 a 80.000, y está disponible desde septiembre de 2026 mediante licitación administrada por BancoEstado.
Lo que se anunció es la reforma al mercado de capitales. El 9 de septiembre de 2026 el Presidente José Antonio Kast, junto al ministro de Hacienda Jorge Quiroz, presentó un proyecto de ley resumido en la frase "menos pie, tasas de interés más bajas y más plazo". Todavía debe tramitarse en el Congreso.
Si lo ordenamos por lo que te sirve como inversionista:
Sí. Es el punto que más se pasa por alto de toda la cobertura: el FOGAES ampliado aplica a primera y segunda vivienda, y tanto a propiedades nuevas como usadas. Es decir, si ya tienes tu casa y quieres comprar un departamento para arrendar, puedes entrar.
Esto es lo que cambia en la práctica.
Primero, el pie. Con financiamiento de hasta el 90%, el pie baja al 10% en vez del 20% que suele pedir el banco para una segunda propiedad.
Hagamos el número con una propiedad de 3.000 UF. Con el esquema tradicional necesitas un pie de 600 UF, alrededor de 24,5 millones de pesos. Con FOGAES necesitas 300 UF, cerca de 12,3 millones. La referencia de UF sale de la propia normativa, que equipara 6.000 UF a unos 245 millones de pesos, lo que la sitúa cerca de los 40.800 pesos.
Esas 300 UF que no pones de pie son capital que queda disponible. Para un inversionista con 600 UF ahorradas, la diferencia no es cosmética: es la diferencia entre una propiedad y dos.
Segundo, la tasa. El subsidio de hasta 0,6% parece marginal hasta que lo proyectas a 25 o 30 años. Según la Cámara Chilena de la Construcción, el subsidio a la tasa hipotecaria vigente ha reducido los dividendos en torno a un 11%. En un activo que se paga con el arriendo, 11% menos de dividendo es directamente 11% más de flujo.
Tercero, el plazo. Los cupos son 80.000 y la vigencia termina el 31 de mayo de 2028. No es un beneficio permanente.
A esto se suma que en noviembre de 2026 se abre un subsidio adicional para el tramo de 4.000 UF, con 5.000 cupos, un aporte del Minvu de 400 UF y un ahorro mínimo exigido de 200 UF.
El Fonavi es un fondo estatal que compraría créditos hipotecarios a los bancos, con el objetivo de bajar la tasa que paga el comprador final. Está pensado exclusivamente para primera vivienda, así que un inversionista no lo usa. Pero le cambia el escenario igual.
Funcionaría en tres pasos. El banco origina el crédito, como siempre, y cobra una comisión por hacerlo. Después el Fonavi —con personalidad jurídica propia, reglamento aprobado por la CMF y administrado por BancoEstado— le compra ese crédito al banco. Y como el fondo emite deuda garantizada por el Estado, se financia a tasas cercanas a las de Tesorería, más bajas que las del mercado privado. Esa diferencia es la que baja tu tasa.
Las condiciones anunciadas son viviendas de hasta 6.000 UF, plazo de 30 años, pie de 10% y una baja de tasa estimada en torno a 1 punto porcentual. Aplica a viviendas nuevas y usadas, pero solo a créditos nuevos, no a refinanciamiento. El fondo partiría con 500 millones de dólares de capital, apalancable hasta 10 veces, con la meta de financiar unas 150.000 viviendas. Los bancos seguirían asumiendo el primer 3,5% de las pérdidas, para que no relajen la evaluación.
Por qué te importa como inversionista: si en tres o cuatro años entran al mercado decenas de miles de compradores que hoy no califican, la demanda por vivienda de hasta 6.000 UF sube. Y la oferta, como veremos a continuación, no está creciendo al mismo ritmo. Ese desbalance se paga en precio.
Dicho de otro modo: la reforma no te da una herramienta, te da un pronóstico.
El stock es alto, pero está cayendo y no se está reponiendo. Esa es la foto real del primer trimestre de 2026 en la Región Metropolitana, según la Cámara Chilena de la Construcción:
A febrero de 2026 se habían otorgado 40.000 subsidios a la tasa hipotecaria, con otras 20.000 solicitudes en evaluación.
Según Tinsa, un 46,5% de las transacciones corresponde a unidades listas para habitar, y el déficit habitacional sigue afectando a más de 500.000 familias.
Cómo se lee esto. Treinta y cuatro meses de stock significa que hoy el comprador manda: hay inventario, hay entrega inmediata y hay margen para negociar precio y condiciones. Pero un ingreso de proyectos nuevos 32% menor significa que ese inventario no se está reemplazando. Cuando el stock actual se absorba, y con las tasas bajando, la posición de fuerza cambia de lado.
La oferta de arriendo en Chile cayó cerca de un 37% en tres años. Los avisos disponibles pasaron de aproximadamente 35.000 en 2023 a unos 22.000 en el primer trimestre de 2026.
Qué está pasando con los valores:
Ese último dato es el más relevante para un inversionista y el que menos se comenta: casi todos los contratos nuevos están indexados, lo que significa que el flujo de arriendo está protegido contra la inflación de forma automática.
La tesis: hoy coinciden inventario alto, entrega inmediata, financiamiento con garantía estatal para segunda vivienda y un mercado de arriendo con la oferta en caída. Es una combinación de mercado de comprador con vientos de cola de mediano plazo.
Pero hay que decir los riesgos completos, porque son reales.
El primero es que la absorción es lenta. Treinta y cuatro meses de stock no es un mercado apretado. Si compras mal —mala ubicación, mal producto, mal precio— vas a competir contra mucho inventario tanto para arrendar como para vender.
El segundo es que la reforma apunta justamente a convertir arrendatarios en propietarios. El objetivo declarado del Gobierno es "un Chile de propietarios, más que un Chile de arrendatarios". Si funciona, en tres o cuatro años parte de tu demanda de arriendo se transforma en compradores. El inversionista que hoy compra pensando solo en el arriendo debería estar mirando también el valor de salida.
El tercero es que nada de la reforma es ley todavía. El Fonavi, el AVV y el alza del APV son un proyecto que recién entra al Congreso. Puede cambiar, dilatarse o no aprobarse. Lo único con lo que puedes contar hoy es el FOGAES.
Tu decisión no es "qué departamento compro", es "para cuánto me da y cuánto aguanto". En ese orden.
Lo que corresponde revisar primero:
Tu ventaja hoy es el poder de negociación, y tiene fecha de vencimiento. Con 34 meses de stock y casi la mitad de la oferta lista para entrega, estás comprando en el momento del ciclo en que el vendedor tiene más urgencia que tú.
Hay tres frentes que revisar.
El FOGAES en segunda vivienda, que libera capital de pie que puedes destinar a una unidad adicional en vez de dejarlo inmovilizado.
La estructura tributaria de tu cartera. Aquí es donde normalmente se pierde más rentabilidad: cómo declaras el arriendo, qué gastos imputas y cómo está estructurada la tenencia. El alza proyectada del tope del APV Régimen A, de 6 a 8 UTM anuales —de unos $433 mil a cerca de $577 mil—, es una pieza más del mismo tablero, y es la primera actualización desde 2008.
El timing de refinanciamiento. Ojo con esto: el Fonavi explícitamente no cubre refinanciamiento de créditos existentes. Si esperabas que la reforma te bajara la tasa de lo que ya tienes, no es esa la vía.
¿El FOGAES sirve para comprar una propiedad para arrendar?
Sí. El FOGAES ampliado aplica a primera y segunda vivienda, nuevas o usadas, por un valor de hasta 6.000 UF. Permite financiar hasta el 90% del valor de la propiedad.
¿Cuál es el pie mínimo para una propiedad de inversión en Chile en 2026?
Con FOGAES puede bajar al 10% del valor de la propiedad, frente al 20% que habitualmente exigen los bancos para una segunda vivienda.
¿Hasta cuándo está vigente el FOGAES ampliado?
Hasta el 31 de mayo de 2028, con un total de 80.000 cupos disponibles.
¿El Fonavi se puede usar para inversión inmobiliaria?
No. El Fonavi está diseñado para primera vivienda. Además, a septiembre de 2026 es un proyecto de ley que aún debe tramitarse en el Congreso, con una implementación estimada de 3 a 4 años.
¿Conviene comprar ahora o esperar a que bajen las tasas?
Son dos efectos que van en direcciones opuestas. Esperar puede darte una tasa mejor, pero también un mercado con menos stock, menos entrega inmediata y menos poder de negociación: el ingreso de proyectos nuevos cayó 32% en el primer trimestre de 2026. La respuesta depende de tu capacidad de crédito actual y de tu horizonte, no de una regla general.
¿Cuánto rinde hoy un arriendo en Santiago?
El valor promedio se ubica en 0,27 UF por metro cuadrado mensual, y entre 0,38 y 0,42 UF/m² en el sector oriente. La rentabilidad final depende del precio de compra, la vacancia y los gastos, por lo que debe calcularse caso a caso.
¿Los contratos de arriendo se reajustan?
Sí. El 95% de los nuevos contratos en Chile incluye reajuste por UF o IPC.
Todo lo anterior es el escenario. Tu caso es otra cosa.
Cuánto te presta hoy el banco, si calificas al FOGAES, qué tramo de propiedad te conviene y cómo estructurar la tenencia para no perder por el lado tributario lo que ganas por el lado del arriendo: eso no se resuelve leyendo un artículo, se resuelve con tus números sobre la mesa.
Eso es exactamente lo que hacemos. Si quieres ver tus oportunidades, conversemos.
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría financiera ni tributaria. Las medidas en tramitación legislativa pueden modificarse durante su discusión.