Uno de los temas que deben estar claros al comprar una propiedad para inversión es el de los gastos comunes. Este es un gasto que a veces se pasa por alto, pero que suma al total de lo que debe pagar mes a mes el arrendatario. Sin embargo, aunque para el inversionista inmobiliario este es un gasto que no corre por su cuenta, es un tema que debe tener muy claro al momento de elegir una inversión.
¿Qué son los gastos comunes y quién los paga finalmente? En este artículo te lo contamos todo.
Los gastos comunes son todos los gastos en los que incurre una comunidad que permiten mantener al edificio operativo. Se usan para pagarle a los distintos proveedores por el servicio que proporcionan y además, para tener cómo enfrentar gastos imprevistos.
Evidentemente, los gastos comunes varían de comunidad en comunidad. Un edificio de 15 pisos que cuenta con gimnasio y piscina no tiene la misma cantidad de egresos que un edificio de 5 pisos que no cuenta con espacios comunes aparte de las escaleras, entrada y recepción. Sin embargo, cuando hablamos de pagarle a los proveedores en un edificio, hacemos referencia a los servicios básicos que comparten los vecinos en los espacios comunes, como por ejemplo:
Limpieza
Mantenimiento
Luz
Agua
Gas
Servicio de recepción
Remuneraciones (administrador, conserje, y personal que preste servicios)
Estos son solo algunos de los gastos, que según las condiciones y reglas de tu comunidad, podrían existir.
Como ya hemos visto, los gastos comunes están para cubrir los costos de mantenimiento de un edificio y garantizar que esos escenarios adversos no se presenten. O, en el caso de que pase, pueda ser solucionado a la brevedad.
Sin el pago de estos gastos, sería complejo mantener el orden y la limpieza, y el edificio se iría deteriorando, lo que implica que podría ir perdiendo su valor. Esto último es razón suficiente para que como inversionista inmobiliario prestes especial atención a los gastos comunes de la comunidad.
En Chile, existe la Ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria, que regula este tema. Respecto a la administración, el artículo 22 de dicha ley establece lo siguiente:
“Todo condominio será administrado, con las facultades que disponga el reglamento de copropiedad respectivo, por la persona natural o jurídica designada por la asamblea de copropietarios, y a falta de tal designación, actuará como administrador el Presidente del Comité de Administración, por lo que las referencias que en esta ley se hacen al administrador, sólo serán para el caso en que lo hubiere… El administrador, si lo hubiere, no podrá integrar el Comité de Administración y se mantendrá en sus funciones mientras cuente con la confianza de la asamblea, pudiendo ser removido en cualquier momento por acuerdo de la misma.”
Fuente: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=81505
En palabras simples, es la persona que está encargada de llevar a cabo y gestionar todas las tareas necesarias para el correcto funcionamiento dentro de una comunidad. Algunas de sus responsabilidades son:
Cobrar y recaudar los gastos comunes.
Velar por el cumplimiento de leyes de copropiedad.
Citar y presentar en asambleas.
Entender la nómina actualizada de habitantes.
Informar sobre los asuntos más importantes de la comunidad.
Los gastos comunes son pagados por la persona que habita en la propiedad, es decir, tu arrendatario. Sin embargo, como propietario legal eres responsable de que esos gastos comunes sean pagados. Por eso, es necesario informar y esclarecer todas estas condiciones en el contrato de arriendo y hacer el nexo con el administrador para que pueda efectuar la cobranza directamente al arrendatario.
Por definición, el prorrateo es la repartición de una cantidad, obligación o carga entre varias personas, proporcionada a lo que debe tocar a cada una (Real Academia Española). Bajo este concepto, el prorrateo de gastos comunes es el porcentaje a pagar que le corresponde a cada copropietario y usualmente se calcula según la superficie total de cada vivienda, bodega o estacionamiento. Es siguiendo esta lógica que se calcularán los gastos comunes de la propiedad que adquieras.
En materia de inversión inmobiliaria los gastos comunes son importantes por las siguientes razones:
Los gastos comunes permiten que un edificio se mantenga limpio, convirtiéndose en un lugar agradable para vivir.
Permiten solventar gastos de seguridad, haciéndolo un lugar seguro para habitar.
Mantienen los servicios básicos en funcionamiento y sin desperfectos.
Estas son algunas de las razones de la importancia de los gastos comunes para el inversionista inmobiliario, ya que aseguran un ambiente óptimo para tu actual o futuro arrendatario.
Aquel que quiere convertirse en un inversionista inmobiliario no debe pasar por alto el tema de los gastos comunes. Ya que, en primera instancia, quien va a dar cara frente a la administración de la comunidad es el propietario y posteriormente informará a su arrendatario todo lo relevante para asegurar el cumplimiento de dichos pagos.
A su vez, el cumplimiento de los pagos garantiza al propietario el cuidado y mantenimiento del edificio, haciendo de su inversión un lugar armonioso para que vivan sus arrendatarios.
Como consejo final, recomendamos verificar que los gastos comunes del edificio no sean demasiado excesivos en comparación con los servicios y espacios comunes que ofrece, ya que esto aumenta el valor general de arriendo y puede perjudicar la demanda.