Lo lees en 8 minComo todos, cuando te decides por hacer una inversión, lo haces con el fin de obtener una ganancia económica. Por eso, uno de los aspectos más importantes a la hora de elegir una inversión, es saber cuánto dinero se puede ganar, y para ello, es necesario calcular algunos indicadores de rentabilidad.
En Activo Más, estamos comprometidos con entregar educación financiera a todos aquellos que buscan la libertad financiera. Por eso, en este artículo te queremos enseñar algunas fórmulas que te ayudarán a comprobar si este tipo de inversión es conveniente o no.
UF Por metro cuadrado
Esta fórmula es la más simple de todas, por lo que es un buen comienzo y te permitirá hacer un análisis de las opciones de inversión. Con este indicador, podemos conocer el valor de una propiedad en relación a sus metros cuadrados y compararla con otras ofertas similares.
Para calcular esto, lo único que debes hacer es tomar el valor total de la propiedad que estás pensando comprar y dividirlo por la cantidad de metros cuadrados totales.
Valor UF total / m2 totales
Esto nos dará un número que es el valor en UF/m2 de propiedad.
“Este indicador lo podemos comparar con el valor UF/m2 promedio que existe en el sector para averiguar si estaríamos comprando a un buen precio o si las características del proyecto ameritan pagar un poco más o un poco menos.”
José Tomás Falcone
Subgerente de ventas
Activo Más
Cap Rate inmobiliario
También conocida como “rentabilidad bruta”. Esta fórmula es muy sencilla y nos permite hacer un primer filtro de las propiedades que estamos considerando comprar como inversión.
El indicador que obtenemos es el porcentaje del flujo de dinero anual que genera un departamento arrendado en relación a su valor de venta.
I = Ingreso anual por arriendo
V = Valor total de la propiedad.
Ejemplo:
Una propiedad tiene un valor de $80.000.000. Se puede arrendar en $450.000 al mes, lo que generará $5.400.000 al año.
La rentabilidad anual según la fórmula anterior será de 6,7%. Esto quiere decir que la inversión estará totalmente recuperada en un plazo aproximado de 14,8 años. Los Cap Rate Inmobiliarios por sobre el 6% se consideran buena inversión.
Retorno sobre el Activo (ROA)
La fórmula del Retorno sobre el Activo ROA (por sus siglas en inglés Return on Asset) es usada para evaluar la rentabilidad de un Activo. Similar al Cap rate Inmobiliario, en esta fórmula se considera los flujos que genera anualmente un Activo en relación al valor total de adquisición, pero esta vez se restan los gastos en contribuciones.
Fórmula ROA:
Ejemplo:
Valor total de la propiedad = $50.000.000
Valor de arriendo mensual = $300.000
Valor trimestral contribuciones = $30.000
ROA = 6,96%
-
ROA menor a 4% es un Activo con baja rentabilidad.
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ROA entre 5% y 7% es un Activo con rentabilidad razonable.
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ROA mayor a 7% es un Activo con alta rentabilidad.
Cash on Cash
En Activo Más nos gusta mucho este cálculo, porque es al “estilo Kiyosaki” y entrega resultados bastante exactos si estamos pensando en comprar con crédito hipotecario. Esta fórmula permite estimar los flujos que genera una inversión inmobiliaria en relación al capital aportado en el pie y los gastos del crédito hipotecario.
Esta fórmula es similar a la anterior, pero usa datos del crédito hipotecario como el dividendo, el pie y los gastos operacionales. La información que necesitamos es la siguiente:
Fórmula CoC:
Ejemplo:
Si compramos una propiedad de $60.000.000 con un crédito hipotecario al 85% de financiamiento, tendremos que invertir un pie de $9.000.000. Los gastos operacionales son $600.000, el dividendo mensual es de $250.000 y se puede arrendar mensualmente en $350.000. Las contribuciones son de $30.000.
CoC = 11,25%
Un CoC por sobre el 10% es considerado indicador de buena inversión.
“Esta fórmula es de las más utilizadas para evaluar el retorno sobre la inversión en propiedades y explica por qué es beneficioso apalancar tu inversión y utilizar la deuda a tu favor”
Pablo Schiaffino
Senior Broker
Asesor Activo Más
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