¿Qué crédito hipotecario me conviene? Tasas de interés y plazos

Los créditos hipotecarios son el producto financiero por excelencia que se utiliza para financiar la mayor parte del costo de una propiedad. Estos son entregados por los bancos u otras instituciones financieras como las mutuarias y es la suma de dinero más alta que se le puede prestar a una persona natural. Así mismo, también son los que tienen mayor plazo para pagar sus cuotas mensuales (dividendos), con un promedio entre 20 y 30 años. Por esta razón, es muy importante tener claro cómo funciona el plazo de pago y las tasas de interés, ya que de esto dependerá en gran medida el valor del monto total del préstamo y de la cuota mensual. Aquí te dejamos dos preguntas frecuentes importantes de analizar cuidadosamente al momento de pensar en un crédito hipotecario.

¿Cómo funcionan los intereses?

El tema de los intereses puede sonar algo engorroso, sobretodo cuando te enteras que existen 3 tipos de tasas. Sin embargo, es muy fácil comprenderlas. El interés es básicamente un porcentaje del monto total del préstamo, que la institución financiera te cobra mensualmente por haber entregado el crédito. Similar a como funciona una “comisión”. Estas tasas de interés varían dependiendo del banco y las instituciones financieras y se calculan en base a factores tales como: el monto total en UF del crédito, el plazo de años en que voy a pagar, el monto de pie que estoy dando, el porcentaje de financiamiento y de si la tasa es fija, mixta o variable. A continuación te explicamos cómo funciona cada una.

Tipos de tasas de interés

● Tasa fija: Es la más fácil de entender, porque es la que se mantiene durante todo el período del crédito sin variaciones. El porcentaje del préstamo se fija al comienzo y se mantiene estable, sin importar su duración ni los cambios económicos o las fluctuaciones de mercado en el país que puedan ocurrir. En general, son tasas un poco más altas, pero a la vez tienen menos riesgo, pues no presentarán variación del dividendo mensual. Sin embargo, dependiendo de la institución financiera y la voluntad del solicitante, es posible renegociar el tipo de tasa en un mediano plazo.

● Tasa variable: En este caso, el porcentaje de interés se revisa semestral o anualmente, pudiendo aumentar o disminuir dependiendo de la economía, la estabilidad del país y las fluctuaciones de mercado. Al momento de solicitar el crédito, la institución toma un índice de referencia y cada vez que se cumpla el plazo acordado de revisión, se determina el nuevo porcentaje en base al valor del índice referencial para ese momento. En general, la tasa es menor que la fija pues tiene un riesgo mayor.

● Tasa mixta: Como su nombre lo indica, esta tasa de interés es una especie de mezcla entre fija y variable. Al solicitar un préstamo, la institución financiera aplica una tasa fija que regirá por un determinado tiempo, generalmente entre 5 y 7 años. Al terminar este plazo, comienza a aplicar una tasa variable previamente negociada y estipulada entre el cliente y la institución.

La mejor tasa para un crédito hipotecario dependerá mucho del perfil de la persona que pide el crédito y en qué situación se encuentra. Podría ser fija si el contexto económico es inestable, pero también se puede considerar una mixta o variable, que al ser más baja en mucho de los casos asegura al inversionista un mayor flujo en los primeros años. En resumen, cada tasa tiene su beneficio pero todo dependerá en qué está buscando el inversionista.

¿A cuántos años me conviene pedir mi crédito?

Una pregunta frecuente que se hacen las personas al momento de pensar en adquirir un crédito es, a cuántos años es recomendable pedirlo. La respuesta a esta pregunta es “depende”, ya que responderá a la intención y el objetivo de la compra de la propiedad. Por ejemplo, si el crédito se pide con el objetivo de comprar una casa propia, la recomendación siempre será pedir a la menor cantidad de años posible y entregar un gran pie, de forma tal que, aunque la cuota del dividendo es un poco más alta, se termine pagando lo antes posible y los intereses no me suban tanto el valor final.

Por otro lado, si la propiedad que quiero comprar es con el objetivo de inversión, entonces la recomendación será pedirla a la mayor cantidad de años posible y con un muy bajo pie, para que la cuota del dividendo sea menor y pueda ser costeada fácilmente con el valor del arriendo. En este último caso, el dinero recibido por el arriendo de mi propiedad puede incluso ser superior al valor de mi dividendo, por lo cual tendría excedentes positivos y un flujo de dinero mensual a mi bolsillo. Por esta razón es que el negocio de la inversión en propiedades es uno de los más seguros, rentables y siempre se ha mantenido muy popular entre los inversionistas.

Por último, no olvides el CAE

Según estudios del Servicio Nacional del Consumidor, SERNAC, todos los años se detectan diferencias entre los valores de los préstamos de distintas instituciones financieras por un mismo monto de crédito a un mismo plazo. Por este motivo, es muy importante analizar el CAE. Como su nombre lo indica, la Carga Anual Equivalente, conocida como CAE, es un indicador que representa el costo total de un crédito hipotecario en un año que incluye: gastos operacionales, seguros, tasas de interés e impuestos. Está expresado en porcentaje y permite al comprador evaluar de forma comparativa si el crédito que está solicitando es realmente conveniente o no. En otra palabras, el CAE incluye todos los gastos asociados a tu crédito hipotecario y te permite comparar con otras ofertas. Por ejemplo, si un crédito hipotecario tiene un CAE de 5% mientras que otro tiene un CAE de 2,5%, el porcentaje más bajo tiene menor carga anual, por tanto, es más conveniente.

Decidir qué tipo de crédito hipotecario me conviene más no es tarea sencilla, por eso, a veces la mejor opción es contar con la asesoría de un experto. Si aún desconoces los conceptos básicos de un crédito hipotecario, te recomendamos ver nuestro artículo anterior en donde explicamos en palabras simples, 5 cosas que debes saber de los créditos hipotecarios en Chile. Te invitamos a que te sigas educando en éste y otros temas, suscribiéndote a nuestro blog y enriqueciendo tu conocimiento con educación financiera.