Quiero comprar departamentos de inversión ¿Y ahora qué?

Algunas personas se dan la vuelta larga (o corta), dependiendo de la educación financiera que han recibido e investigación que hayan hecho sobre el mercado de las inversiones. Pero, finalmente, muchos descubren que la inversión inmobiliaria es una de las mejores opciones debido a su seguridad, rentabilidad, bajo riesgo y alta plusvalía.

Entonces, te decides por comprar departamentos de inversión. La pregunta que de seguro se te viene a la mente es: ¿Y ahora qué? Bien, justamente en este artículo nuestro Sub gerente de Ventas nos explica algunos puntos esenciales, ¡toma nota!

Pensemos en tu objetivo

Lo primero que tenemos que hacer es definir cuál es tu objetivo. Aquí, más allá del departamento en sí mismo y sus características, lo importante es definir cuál es tu propósito o qué quieres lograr a través de esta inversión. De la misma manera en que podrías invertir en acciones, commodities o negocios, la inversión en propiedades responde a objetivos bien definidos.

Los objetivos más usuales con los que llegan las personas son, por ejemplo:

• Mejorar la jubilación futura

• Diversificar la fuente de ingresos

• Dejar una herencia o aumentar el patrimonio familiar

• Generar ingresos extras para pagar la universidad de un hijo

• Comprar para, luego de algunos años, vender a mayor valor y comprar una casa más grande

Y así, muchos y variados son los objetivos que puedes tener, pero de ellos dependerá el tipo de proyecto de inversión que más te conviene.

Evaluemos tu capacidad financiera

El siguiente paso es que evaluemos tu capacidad financiera para ver de forma realista tus posibilidades de inversión. En la mayoría de los casos –por no decir en todos– se busca comprar departamentos mediante un apalancamiento financiero, es decir, con un crédito hipotecario que entregan los bancos o mutuarias. Entonces, para poder optar a un crédito hipotecario hoy en día, hay que evaluar 3 factores sumamente importantes:

1. Una renta mínima sugerida de $1.000.000 pesos mensuales

2. Contrato indefinido con al menos 6 meses de antigüedad (3 en algunos bancos)

3. Tener un buen comportamiento de pago, esto quiere decir, no tener DICOM

¿Cómo te ayudamos a cumplir tus objetivos?

Nuestro trabajo es acompañarte de principio a fin en todo el proceso hasta que tengas tus departamentos arrendados. Primero, en base a lo que ya sabemos de tus objetivos y capacidad financiera, realizamos una investigación activa de los diferentes sectores y proyectos para descubrir dónde están las verdaderas oportunidades que se adecúen a tus objetivos. Porque sabemos que con más de 40 proyectos en cartera, puede ser abrumante y frustrante evaluarlos todos por tu propia cuenta. Por eso, nuestra experiencia nos permite seleccionar y ofrecerte los que más se adecúen a tus objetivos y perfil financiero.

Posteriormente, negociamos beneficios y descuentos adicionales con las inmobiliarias para conseguir buenas ofertas. Al mismo tiempo, nos encargamos de realizar una evaluación completa de los créditos hipotecarios en todas las instituciones del país para asegurar las mejores condiciones. Y, finalmente, gestionamos con las administradoras que trabajamos en diferentes ciudades para dejar en arriendo los departamentos.

¿Cómo puedo evaluar la rentabilidad? 

Para evaluar de forma rápida y simple la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, existen dos fórmulas que pueden ser de mucha ayuda para darnos una idea general:

UF por metro cuadrado 

Para calcular esto, lo único que debemos hacer es tomar el valor total de la propiedad que estoy pensando comprar y dividirlo por la cantidad de metros cuadrados totales. 

Valor UF total / m² totales

Esto nos dará un número que es el valor en UF/m2 de propiedad. Este indicador lo podemos comparar con el valor UF/m2 promedio que existe en el sector para averiguar si estaríamos comprando a un buen precio o si las características del proyecto ameritan pagar un poco más o un poco menos.

Cap Rate inmobiliario

Es un porcentaje del flujo de dinero anual que te deja un departamento en relación a su valor de venta. La fórmula para calcular esto es la siguiente:

En la ecuación, I es el ingreso anual por arriendo y V es el valor de la propiedad. Cabe destacar que las tasas utilizadas siempre son anuales.

¿Lo vemos con un ejemplo mejor? Si una propiedad tiene un valor de $80.000.000 y se puede arrendar en $450.000 al mes, lo que generará $5.400.000 al año.

Su rentabilidad anual según la fórmula anterior será de 6,7%. Así entonces, la inversión estará totalmente recuperada en un plazo aproximado de 14,8 años.

¿Quedaste con dudas sobre este o algún otro tema relacionado? ¡Contáctanos y conversemos!