10 Preguntas frecuentes sobre créditos hipotecarios

Los créditos hipotecarios son una excelente herramienta financiera para apalancar tus metas de inversión. Con ellos se pueden conseguir enormes sumas de dinero, que no se podrían conseguir con ningún otro medio, con la condición de tener un bien raíz hipotecado como garantía. De ahí su nombre de crédito hipotecario.

Sin embargo, además de su enorme beneficio para la inversión en propiedades, a veces también puede parecer un instrumento engorroso o difícil de comprender debido a muchos factores que considerar. Para aclarar un poco el tema, aquí te dejamos 10 de las preguntas más frecuentes que las personas se hacen al momento de comenzar con un crédito hipotecario.

NOTA: Si aún no sabes bien que son los créditos hipotecarios, te recomendamos revisar primero este artículo introductorio. 5 cosas que debes saber sobre los créditos hipotecarios en Chile.

1. ¿Cuánto financia un crédito hipotecario?

Esto depende de algunos factores. Por un lado, cuando es la primera propiedad que se compra, la mayoría de los créditos hipotecarios financian entre un 80% y 90% del valor total de la propiedad dado por la tasación comercial. Por otro lado, cuando se tienen más propiedades a nombre del solicitante, puede ser que la institución financiera solamente ofrezca un 70% o 75% de financiamiento para la propiedad.

Sin embargo, es importante tener claro que el monto total de financiamiento que puede recibir una persona natural, dependerá de su situación económica y calificación crediticia. Es decir, un banco puede entregar el financiamiento máximo que la calificación crediticia le permita a la persona demostrar capacidad de pago.

Por ejemplo, para una propiedad de 3000 UF, si el banco normalmente otorga un 90% de financiamiento, lo que corresponde a 2700 UF, pero el cliente solamente califica para 2500, este último será el monto otorgado para el crédito.

2. ¿A cuantos años se puede pagar un crédito hipotecario?

Generalmente los plazos pactados para pagar un crédito hipotecario van desde los 15 a 30 años. Sin embargo, estos plazos dependen de la capacidad de pago del solicitante, el monto total de financiamiento y las políticas internas de la entidad financiera.

La siguiente tabla es un ejemplo:

Fuente: Portal Banco Estado

Es importante destacar que algunas entidades financieras tienen condiciones más estrictas respecto al plazo y solamente otorgan créditos a un plazo máximo de 20 años. Por eso, es importante asesorarse con expertos en el tema.

3. ¿Qué es la tasa de interés de un crédito hipotecario?

La tasa de interés es un porcentaje de la cantidad del monto solicitado en el crédito que se paga mensualmente y va incluido en el dividendo. Esta tasa puede ser tasa fija, variable o mixta, dependerá de lo que el cliente prefiera y será pactada al momento de la firma de escritura.

4. ¿Qué es la tasa de interés fija en un crédito hipotecario?

Es la tasa de interés que se mantiene invariable durante todo el período del crédito. El porcentaje de interés se fija al comienzo y se mantiene estable, sin importar su duración ni los cambios económicos o las fluctuaciones de mercado en el país que puedan ocurrir. En general, son tasas un poco más altas, pero a la vez tienen menos riesgo, pues no presentan variación del dividendo mensual.

Sin embargo, dependiendo de la institución financiera y la voluntad del solicitante, es posible renegociar el tipo de tasa en un mediano plazo.

5. ¿Qué es la tasa de interés variable en un crédito hipotecario?

En este caso, el porcentaje de interés se revisa semestral o anualmente, pudiendo aumentar o disminuir dependiendo de la economía, la estabilidad del país y las fluctuaciones de mercado. Al momento de solicitar el crédito, la institución toma un índice de referencia y cada vez que se cumpla el plazo acordado de revisión, se determina el nuevo porcentaje en base al valor del índice referencial para ese momento. En general, la tasa es menor que la fija pues tiene un riesgo mayor.

6. ¿Qué es la tasa de interés mixta en un crédito hipotecario?

Como su nombre lo indica, esta tasa de interés es una especie de mezcla entre fija y variable. Al solicitar un préstamo, la institución financiera aplica una tasa fija que regirá por un determinado tiempo, generalmente entre 3 y 5 años. Al terminar este plazo, comienza a aplicar una tasa variable que cambia anualmente y se compone de una tasa Tab (tasa informada por el Banco Central) más un spread, el cual se informa por el banco en tu escritura al momento de firmar el crédito hipotecario.

7. ¿Qué seguros se deben contratar con un crédito hipotecario?

Los diferentes seguros que están asociados a un crédito hipotecario también son parte del costo de un crédito y se incluyen en el valor de la cuota del dividendo. El costo de los seguros va a depender del valor de la propiedad, la cantidad de seguros contratados, el tipo, la cobertura y la empresa aseguradora que esté asociada al banco que otorga el crédito.

Por normativa, los seguros obligatorios de un crédito hipotecario son el seguro de desgravamen, incendio y sismos, mientras que el de cesantía u otros son opcionales.

Estos seguros pueden ser contratados con las empresas asociadas a la entidad que otorga el crédito, o bien, ser contratados individual y directamente por el comprador en la aseguradora de su elección.

8. ¿Qué es un codeudor solidario o aval?

Aunque también se conoce como aval o fiador, el término correcto es codeudor solidario, pues es un tercero que adquiere los mismos compromisos que el deudor principal que solicita un Crédito Hipotecario. En otras palabras, corresponde a una persona que complementa renta con el deudor para calificar al crédito y asume junto con este el compromiso del pago de la deuda.

9. ¿Qué es la CAE?

Como su nombre lo indica, la Carga Anual Equivalente, conocida como CAE, es un indicador que representa el costo total de un crédito hipotecario en un año, que incluye: gastos operacionales, seguros, tasas de interés e impuestos.

La CAE está expresada en porcentaje y permite al comprador evaluar de forma comparativa si el crédito que está solicitando es realmente conveniente o no.

Por ejemplo, si un crédito hipotecario tiene una CAE de 5% mientras que otro tiene una CAE de 2,5%, el porcentaje más bajo tiene menor carga anual, por tanto, es más conveniente.

10. ¿Cuáles son los gastos operacionales?

Son aquellos que el deudor debe pagar cuando le otorgan un crédito hipotecario. Estos gastos dependen principalmente del valor de la propiedad, son estimados al inicio del trámite y consisten en:

• Tasación del inmueble hipotecado.

• Estudios de títulos.

• Redacción de escritura.

• Gastos notariales.

• Impuesto de Timbres y Estampillas.

• Derechos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

Para tener una idea aproximada, en una propiedad de unas UF 3000, los gastos operacionales serán alrededor de 800 mil pesos.

¿Cómo conseguir el mejor financiamiento posible?

Si estás pensando en pedir un crédito hipotecario o ya estás en proceso con alguna entidad financiera, tenemos una buena noticia para ti.

En Activo Más, tenemos un equipo especializado en financiamiento, encargado de reunir la documentación necesaria para presentarla a las diferentes entidades bancarias. Así, podemos comparar las opciones de crédito, considerando tasas, montos, porcentaje de financiamiento, CAE, etc. De esta forma, sin invertir tu tiempo, puedes tener la tranquilidad de que conseguirás la mejor opción de financiamiento para tu inversión.

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