5 cosas que debes saber de los créditos hipotecarios en Chile

Los créditos hipotecarios son conocidos como el “producto financiero” que todo Chile utiliza para financiar la compra de una propiedad y son entregados por los bancos u otras entidades autorizadas para emitir préstamos de dinero, como las mutuarias. En palabras simples, funcionan de la siguiente forma: la institución te presta el dinero para comprar una propiedad y tú pagas la deuda en una cantidad determinada de años en pequeñas cuotas.

Sin embargo, hay varios detalles que el común de las personas desconoce y que pueden generar incertidumbre o temor frente a este instrumento financiero. Ya sea para comprar una vivienda, invertir en propiedades o por simple educación financiera, aquí te dejamos 5 cosas que debes saber de los créditos hipotecarios en Chile.

1. ¿Qué es un crédito hipotecario y cómo funciona?

En términos generales, el crédito hipotecario es un préstamo de dinero que te entrega una institución financiera con el objetivo de comprar un bien raíz inmueble, el cual será pagado en cuotas mensuales llamadas “dividendos” a lo largo de los años que se haya pactado. Este crédito tendrá una tasa de interés que es un porcentaje de la cantidad de dinero solicitada que se paga incluido en el dividendo. Esa es la forma en que la entidad gana con el préstamo.

El porcentaje de financiamiento que entregan las instituciones financieras varía entre el 80% y 90% dependiendo del tipo de crédito hipotecario. El monto restante del valor de la propiedad debe ser aportado por el mismo comprador, lo que se conoce comúnmente como “pie”.

A diferencia de otros tipos de crédito como el de consumo, el dinero del crédito nunca pasa por mano del solicitante, sino que es entregado directamente al dueño de la propiedad o inmobiliaria vendedora. En general, estos créditos tienen unos meses de gracia y luego se pagan entre 15 a 30 años. Durante este tiempo el inmueble queda como garantía para el banco, es decir, la propiedad está “hipotecada”.

2. ¿Cómo puedo saber si cumplo los requisitos?

Algo que es muy importante saber desde un comienzo, es que no todas las personas cumplen con las condiciones financieras para estar sujetos a un crédito hipotecario. Los requisitos para solicitar un crédito hipotecario dependen de la institución financiera y en general consisten en acreditar una capacidad de pago con ingresos suficientes y estables, buen historial de comportamiento de pago y estar libre de DICOM, entre otras.

Al momento de solicitar un crédito hipotecario, el banco recibe la documentación personal y de la propiedad que se piensa adquirir, para luego ser evaluados a través de un proceso conocido como “análisis de riesgo”. Si el análisis resulta positivo, se aprueba el crédito y se da curso a la gestión.

3. ¿En cuántos años puedo pagar mi crédito?

El plazo en años para pagar la deuda de un crédito hipotecario depende de algunos factores y puede variar entre 15 y 30 años según la institución financiera.

Por un lado, mientras más plazo tengo para pagar el crédito, más pequeña será la cuota de pago mensual (dividendo). Sin embargo, la deuda permanecerá por más tiempo y el interés sumado hará que el monto total de la deuda sea mayor.

Por otro lado, si el crédito es solicitado a menor cantidad de años, la cuota del dividendo será más alta. Sin embargo, al contrario del caso anterior, el monto total de la deuda será menor.

El cálculo del plazo a pagar estará condicionado principalmente por la evaluación que haga la institución financiera, ya que por políticas internas, generalmente no permiten que un dividendo supere el 25% o 30% del sueldo líquido del endeudado.

4. ¿Qué tipos de tasas de interés existen?

Las tasas de interés van a variar dependiendo de la institución financiera y se calculan en base a factores tales como: el monto total en UF del crédito, el plazo de años en que se pagará, el porcentaje de financiamiento entregado y de si la tasa es fija, mixta o variable.

La tasa fija, como su nombre lo indica, se establece al comienzo y no varía durante todo el tiempo que dura el crédito.

La tasa variable, el porcentaje de interés se revisa semestral o anualmente y puede aumentar o disminuir dependiendo de las fluctuaciones del mercado.

La tasa mixta es una mezcla entre ambas; se aplica una tasa fija por los primeros 5 a 7 años de crédito y posteriormente comienza a funcionar una tasa variable.

Saber más: ¿Qué crédito hipotecario me conviene? Tasas de interés y plazos

5. Algunos detalles extras a considerar

• Gastos operacionales: Son parte del costo en que se debe incurrir al momento de recibir un crédito hipotecario y el monto dependerá del valor de la propiedad. Estos se cobran una sola vez al inicio y corresponden a los gastos que surgen de los estudios de título, las tasaciones de la propiedad, la gestión de documentos legales, notaría, impuestos, etc. Para hacernos una idea, para una propiedad de unas UF 3000, los gastos operacionales serán alrededor de 800 mil pesos.

• Los seguros: Los diferentes seguros que están asociados a un crédito hipotecario también son parte del costo de un crédito e influyen directamente en el valor de la cuota del dividendo. Estos costos van a depender de la cantidad de seguros contratados, el tipo, la cobertura y la empresa aseguradora que esté asociada al banco que otorga el crédito. Por normativa, los seguros obligatorios de un crédito hipotecario son el seguro de desgravamen e incendio, mientras que el seguro de sismos, cesantía u otros son opcionales.

• El CAE: La Carga Anual Equivalente, conocida como CAE, es un indicador que representa el costo total de un crédito hipotecario en un año. Está expresado en porcentaje y permite al comprador evaluar si el crédito que está solicitando es realmente conveniente o no, al compararlo con otras evaluaciones. Por ejemplo, si un crédito hipotecario tiene un CAE de 5% mientras que otro tiene uno de 2,5%, el porcentaje menor tiene menor carga anual, por lo tanto, es más conveniente.

Con esto, ya sabes todo lo básico de un crédito hipotecario y podrás tener más claridad al momento de tomar decisiones. Ahora bien, si estás pensando en invertir en propiedades, te aconsejamos que busques asesores con experiencia en el mercado inmobiliario.

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*Artículo originalmente publicado en noviembre de 2020.
Revisado y actualizado el 12 de octubre de 2021.