Lo lees en 7 minChile es un país privilegiado para las inversiones en el rubro inmobiliario, especialmente en la compra, venta y arriendo de propiedades. Esto se debe a muchos factores, tanto de financiamiento como de rentabilidad, plusvalía y seguridad de inversión. Sin embargo, para que un inversionista inmobiliario sea realmente exitoso, debe considerar algunos aspectos importantes que tienen que ver con la realidad del mercado chileno. En este artículo, te explicaré un poco sobre ello.
¡Tres negocios en uno!
Las propiedades de inversión tienen múltiples beneficios a corto y largo plazo que sería posible enumerar en una larga lista. Sin embargo, el éxito del inversionista inmobiliario en Chile tiene relación a los negocios que funcionan simultáneamente:
La principal razón por la que el inversionista inmobiliario en Chile tiene tanto éxito, es porque no está invirtiendo en un negocio solamente, sino que en tres al mismo tiempo, los cuales tienen beneficios a corto y largo plazo.
Plusvalía en aumento
El primero, que es el más conocido, es la plusvalía natural que tienen todas las propiedades, esto se debe a varios factores como los costos de construcción (que han aumentado mucho el último tiempo producto de la pandemia), mano de obra, materiales, entre otros. Pero lo más importante, es que el suelo es un bien escaso y, como se ha visto en la Región Metropolitana, cada vez quedan menos sitios donde construir en las comunas centrales (de alta demanda) y aumentan cada vez más las construcciones fuera del centro.
Un patrimonio seguro
El segundo gran negocio es el patrimonio que se está generando al comprar una propiedad. Tener un patrimonio ya es en sí mismo es un gran negocio, porque asegura un bien económico estable y heredable a futuro. En Chile, el apalancamiento financiero que otorgan las instituciones bancarias, permite comprar una propiedad pagando solamente el 10% o 20% del total (el pie), quedando el resto financiado por el crédito hipotecario. De esta manera, y gracias a las condiciones de mercado de alta demanda, el arrendatario puede cubrir el costo del dividendo durante este periodo, para finalmente tener un patrimonio completamente pagado al finalizar el crédito.
Flujo de dinero mensual
Por último, y para muchos el negocio más atractivo, es el flujo de dinero mensual que es posible conseguir mediante la diferencia entre arriendo y dividendo. Es decir, cuando el ingreso por arriendo es mayor al valor que se debe pagar por el dividendo, esto deja un diferencial a favor del dueño, lo que se convierte en una liquidez mensual.
Analiza la oferta con cuidado
Ahora bien, lo que se ha visto en el mercado inmobiliario es que cada vez cuesta más encontrar verdaderas oportunidades de inversión en donde el valor de arriendo logre pagar el dividendo. Esto se debe a que, por un lado, existe una oferta de propiedades en venta cada vez mayor y los valores de las propiedades han aumentado y seguirán aumentando en el tiempo. No así los valores de arriendo, los cuales se han mantenido relativamente estables, justamente debido a la alta y variada oferta de ellos.
Debido a la amplia variedad de proyectos que actualmente ofrecen las inmobiliarias y al avance agresivo de la publicidad y el marketing en torno a supuestos “proyectos de inversión”, es importante tener cuidado al momento de comprar y asesorarse con expertos para asegurar que la inversión será realmente rentable.
Toma decisiones de manera informada
Al momento de considerar la inversión inmobiliaria, es necesario actuar de manera inteligente e informada, y no dejarse llevar por la publicidad de las innumerables ofertas que existen. Por eso, es importante conocer la historia del rubro inmobiliario y mirar hacia el futuro objetivamente, analizar cuidadosamente la realidad del mercado y de la oferta inmobiliaria, evaluando la rentabilidad, plusvalía proyectada y seguridad de la inversión, entre otras cosas. Así, es posible asegurar una inversión inteligente, con objetivos claros y que se adecúe a un panorama real.
Es cierto que actualmente existen buenas ofertas de proyectos, eso indica que el momento de comprar es hoy. Porque mañana quizás no tendremos los mismos beneficios o habremos perdido plusvalía.
Los inversionistas inmobiliarios en Chile tienen fama e historial de ser muy exitosos, pero, tal como explicaba en el apartado anterior, es importante analizar cuidadosamente la realidad del mercado y de la oferta actual para que esto siga siendo una realidad. Una de las formas más claras de ver esto en Chile es cómo están distribuidos los precios en Santiago versus regiones. Es sabido que los departamentos de Santiago son 10% o 20% más caros que un departamento en regiones. Sin embargo, debido a la densidad poblacional y demanda de arriendos, es más factible asegurar arrendatarios en Santiago que en regiones. Por tanto, en regiones se puede encontrar mejores flujos pero en Santiago más estabilidad.
Apóyate en asesoría experta
Por lo tanto, luego del análisis de mercado, habrá que sopesar entre algunas opciones de inversión y la decisión responderá tanto tu perfil del inversionista como a los objetivos de inversión que tengas. Por ejemplo, si buscas estabilidad en tu inversión, nuestra recomendación sería invertir en Santiago donde es difícil encontrar flujo pero siempre vas a tener arrendatario. En cambio, si inviertes en regiones puedes conseguir mejores precios y obtener flujos más positivos, pero existe una dificultad un poco mayor de encontrar arrendatario. Tú eliges a cuál negocio apostar.
Debido a todo esto, lo más recomendable siempre será que te apoyes en la asesoría de expertos con experiencia en el mercado, que te acompañen en todo el proceso de inversión y que te ayuden a diferenciar los proyectos que convienen versus los que no.
